隨著迪拜房地產(chǎn)通過(guò)區(qū)塊鏈進(jìn)行細(xì)分化，代幣化實(shí)際上解決了什么問(wèn)題--負(fù)擔(dān)能力、訪問(wèn)能力還是幻覺(jué)？

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XRP Ledger上的Prypco Mint打開(kāi)了迪拜部分房地產(chǎn)的大門(mén)

迪拜推出了一種進(jìn)入世界上最昂貴房地產(chǎn)市場(chǎng)之一的新方式，不是通過(guò)降低價(jià)格，而是通過(guò)重新思考所有權(quán)本身的想法。

5月25日，迪拜土地部門(mén)推出了Prypco Mint，這是一個(gè)基于Ripple（XRP）Ledger的政府支持平臺(tái)。該服務(wù)允許阿聯(lián)酋居民購(gòu)買(mǎi)法律認(rèn)可的部分房地產(chǎn)包裹，起價(jià)為2，000迪拉姆，約合545美元。

該計(jì)劃旨在到2033年將價(jià)值高達(dá)160億美元的房產(chǎn)代幣化，為以前幾乎無(wú)法獲得該資產(chǎn)類(lèi)別的小型投資者打開(kāi)大門(mén)。

每個(gè)代幣都直接與迪拜的官方財(cái)產(chǎn)登記處綁定，并代表有效的產(chǎn)權(quán)契約，解決了許多全球區(qū)塊鏈財(cái)產(chǎn)企業(yè)尚未解決的差距。

該平臺(tái)是與專(zhuān)注于資產(chǎn)代幣化的英國(guó)金融科技公司Alt合作開(kāi)發(fā)的，在迪拜虛擬資產(chǎn)監(jiān)管局的監(jiān)督下運(yùn)營(yíng)。

它目前正處于試點(diǎn)階段，僅限于阿聯(lián)酋身份證持有者，并在該市的房地產(chǎn)沙箱內(nèi)運(yùn)行，這是一個(gè)專(zhuān)為新房地產(chǎn)技術(shù)設(shè)計(jì)的測(cè)試環(huán)境。

DLD表示，如果試點(diǎn)按計(jì)劃進(jìn)行，該平臺(tái)可能會(huì)在未來(lái)12至18個(gè)月內(nèi)向國(guó)際投資者開(kāi)放，但須獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。

該項(xiàng)目是迪拜更廣泛的《2033年房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略》的一部分，該戰(zhàn)略旨在實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的數(shù)字化和現(xiàn)代化，同時(shí)使其更具包容性。

此次發(fā)布正值迪拜房地產(chǎn)需求創(chuàng)新高之際。根據(jù)2025年Henley & Partners財(cái)富報(bào)告，該市擁有81，200名百萬(wàn)富翁、237名百萬(wàn)富翁和20名億萬(wàn)富翁。

對(duì)于大多數(shù)散戶投資者來(lái)說(shuō)，進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)仍然有限。Prypco Mint不會(huì)改變迪拜房地產(chǎn)行業(yè)的基本面，但它最終可能會(huì)提供一種合法、受監(jiān)管的方式來(lái)參與該行業(yè)，而無(wú)需傳統(tǒng)的資本障礙。

迪拜房地產(chǎn)令牌化和什么是令牌化

迪拜的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)設(shè)定全球基準(zhǔn)，不僅在規(guī)模上，而且在變化速度上。

僅2024年，該行業(yè)的交易額就達(dá)到了7610億迪拉姆（約合2050億美元），交易量同比增長(zhǎng)36%，總價(jià)值增長(zhǎng)20%。

包括房產(chǎn)交易和租賃協(xié)議在內(nèi)的房地產(chǎn)手續(xù)總數(shù)達(dá)到278萬(wàn)筆，為迪拜歷史上最高水平，比2023年增長(zhǎng)了17%。

在此背景下，迪拜碼頭和商業(yè)灣等優(yōu)質(zhì)地區(qū)的吸引力正在不斷上升。2025年初，這些地區(qū)的平均房?jī)r(jià)同比上漲12%，目前為每平方英尺2，300迪拉姆（626美元）。

在這些地區(qū)購(gòu)買(mǎi)一整套公寓通?；ㄙM(fèi)約500萬(wàn)迪拉姆（136萬(wàn)美元），這一水平使得大多數(shù)投資者無(wú)法直接擁有所有權(quán)。

通過(guò)代幣化，相同的資產(chǎn)可以被拆分為更小的可交易單元。1%的股份現(xiàn)在需要50，000迪拉姆（13，600美元），而最低股份從2，000迪拉姆（545美元）起。

效率差距同樣明顯。迪拜的傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易可能會(huì)產(chǎn)生10-15%的管理費(fèi)用，包括經(jīng)紀(jì)人傭金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)和法律費(fèi)用。關(guān)閉通常需要兩到三個(gè)月的時(shí)間。

Prypco Mint的基于區(qū)塊鏈的模型將這些成本降低至0.5%左右，并允許在10分鐘內(nèi)結(jié)算。智能合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)發(fā)行和收入分配的自動(dòng)化，消除了對(duì)中介機(jī)構(gòu)的需求。

該平臺(tái)還支持創(chuàng)收。迪拜碼頭等地區(qū)的租金收益率平均每年6-8%。價(jià)值10，000美元的代幣化股票每年的收益可能在600 -800美元之間，并通過(guò)智能合同自動(dòng)支付。

這些每月回報(bào)不僅僅提供現(xiàn)金流。它們創(chuàng)造了長(zhǎng)期持有代幣的理由，反映了傳統(tǒng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行為，而不是投機(jī)性的數(shù)字翻轉(zhuǎn)。

人口趨勢(shì)又增加了一層。2024年迪拜外籍人口增長(zhǎng)4.5%，達(dá)到890萬(wàn)人。這些居民中的許多人在這座城市長(zhǎng)期扎根，但投資完全財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的資本有限。

Prypco Mint提供了一條與其財(cái)務(wù)能力相匹配的進(jìn)入途徑，可能會(huì)為更廣泛的細(xì)分市場(chǎng)解鎖房地產(chǎn)準(zhǔn)入，并吸引可能留在系統(tǒng)之外的資本。

全球平臺(tái)正在制定早期參與規(guī)則

房地產(chǎn)代幣化一直在全球市場(chǎng)悄然擴(kuò)張，美國(guó)成為最活躍的地區(qū)之一。像RealT和Lofty這樣的平臺(tái)已經(jīng)率先采用，專(zhuān)注于零售參與，而不是機(jī)構(gòu)規(guī)模。

根據(jù)ScienceSoft的2025年報(bào)告，RealT已經(jīng)在美國(guó)標(biāo)記了970多處房產(chǎn)，提供低至50美元的入門(mén)點(diǎn)。

大約88%的用戶投資低于5，000美元，這表明小規(guī)模投資者的強(qiáng)烈興趣，他們希望在沒(méi)有完全所有權(quán)或長(zhǎng)期承諾的情況下進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

零售參與度的上升反映出人們對(duì)管理現(xiàn)實(shí)世界資產(chǎn)的區(qū)塊鏈基礎(chǔ)設(shè)施的信心不斷增強(qiáng)。但該系統(tǒng)仍然面臨關(guān)鍵摩擦點(diǎn)。

最大的問(wèn)題之一是缺乏跨平臺(tái)互操作性。一旦購(gòu)買(mǎi)代幣，將其轉(zhuǎn)移或出售到發(fā)行平臺(tái)之外仍然很復(fù)雜，并且通常受到限制。

一些金融機(jī)構(gòu)正在開(kāi)始解決這一限制。Swift與Chainlink以及花旗和紐約梅隆銀行等銀行合作，正在開(kāi)發(fā)用于實(shí)現(xiàn)代幣化資產(chǎn)的跨網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)移的系統(tǒng)，并旨在創(chuàng)建一個(gè)統(tǒng)一的層，用于在傳統(tǒng)金融軌道和去中心化基礎(chǔ)設(shè)施之間移動(dòng)資產(chǎn)。

如果成功實(shí)施，此類(lèi)框架可以改善流動(dòng)性并簡(jiǎn)化跨平臺(tái)交易或持有房地產(chǎn)代幣的方式。

美國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的勢(shì)頭。這種動(dòng)力很大一部分不僅來(lái)自銀行，還來(lái)自正在擴(kuò)大所有權(quán)定義的另類(lèi)投資平臺(tái)。

例如，Parcl允許用戶交易房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)風(fēng)險(xiǎn)敞口，而不是持有基礎(chǔ)資產(chǎn)，將重點(diǎn)從財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)向基于績(jī)效的風(fēng)險(xiǎn)敞口。

此類(lèi)資產(chǎn)類(lèi)別正在成為代幣化的主要候選者，特別是在私募市場(chǎng)的基金經(jīng)理尋求實(shí)現(xiàn)資本來(lái)源多元化并減少對(duì)住宅物業(yè)的依賴(lài)之際。

盡管取得了這一進(jìn)展，但監(jiān)管仍然落后。在美國(guó)，關(guān)于代幣化財(cái)產(chǎn)如何適應(yīng)抵押貸款結(jié)構(gòu)和更廣泛的法律框架的問(wèn)題正在減緩其采用。為了擴(kuò)大代幣化規(guī)模，這些法律和監(jiān)管不確定性需要更明確的解決方案。

代幣化迪拜房地產(chǎn)的回報(bào)

全球?qū)Υ鷰呕康禺a(chǎn)的興趣正在增強(qiáng)。德勤表示，到2035年，該市場(chǎng)可能從2024年的3000億美元增長(zhǎng)到4萬(wàn)億美元，復(fù)合年增長(zhǎng)率超過(guò)27%。

預(yù)計(jì)海灣合作委員會(huì)地區(qū)將為這一增長(zhǎng)做出有意義的貢獻(xiàn)。預(yù)計(jì)2025年地區(qū)房地產(chǎn)規(guī)模將達(dá)到4.67萬(wàn)億美元，代幣化格式可能會(huì)在未來(lái)交易中占據(jù)相當(dāng)大的份額。

迪拜早期推動(dòng)受監(jiān)管的代幣化平臺(tái)，以及沙特阿拉伯出現(xiàn)的類(lèi)似發(fā)展，可能有助于塑造這條道路。

投資機(jī)會(huì)的種類(lèi)也在不斷擴(kuò)大。Prypco Mint專(zhuān)注于迪拜的零售和奢侈品部門(mén)，而美國(guó)- RealT和Lofty等平臺(tái)提供住宅和租賃物業(yè)的機(jī)會(huì)。

其他地區(qū)也做出了貢獻(xiàn)，歐洲度假屋、城市公寓和數(shù)據(jù)中心等替代資產(chǎn)進(jìn)入代幣化投資組合。

Securities等公司現(xiàn)在正在將這些房產(chǎn)捆綁到代幣化房地產(chǎn)基金中，使投資者能夠在資產(chǎn)類(lèi)型和地區(qū)獲得多元化的投資。

回報(bào)取決于細(xì)分。正如麥肯錫全球私人市場(chǎng)報(bào)告所指出的那樣，2024年，數(shù)據(jù)中心的回報(bào)率為11.2%。與此同時(shí)，迪拜的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)一直表現(xiàn)出5%至8%的年升值。

除了價(jià)格增長(zhǎng)之外，代幣化房地產(chǎn)還可以提供收入。租金收益通常作為股息分配給投資者，從而產(chǎn)生資本收益和被動(dòng)回報(bào)的混合體。

然而，績(jī)效因資產(chǎn)和策略而異。具有強(qiáng)大基本面（包括位置、需求和穩(wěn)定入住率）的房產(chǎn)往往會(huì)提供更可靠的結(jié)果。

平臺(tái)層也很重要。大多數(shù)代幣化房地產(chǎn)平臺(tái)收取1%至3%的年費(fèi)，這可能會(huì)影響最終回報(bào)。

在盡職調(diào)查過(guò)程中應(yīng)考慮收入分配結(jié)構(gòu)、流動(dòng)性選擇、二級(jí)市場(chǎng)可用性和回購(gòu)機(jī)制等因素。

局限性依然存在。雖然代幣化提高了準(zhǔn)入和運(yùn)營(yíng)效率，但二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性仍然不平衡。如果沒(méi)有活躍的買(mǎi)家，代幣可能很難出售，而且價(jià)格發(fā)現(xiàn)仍然不一致。

與更廣泛的加密基礎(chǔ)設(shè)施的連接也會(huì)帶來(lái)波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。依賴(lài)原生代幣或數(shù)字錢(qián)包的平臺(tái)可能會(huì)看到與更廣泛的市場(chǎng)走勢(shì)相關(guān)的價(jià)值波動(dòng)。

法律和稅收框架仍在發(fā)展中。各個(gè)司法管轄區(qū)對(duì)代幣化資產(chǎn)的分類(lèi)方式各不相同，尤其是在資本收益、股息收入和投資者保護(hù)方面。

隨著監(jiān)管機(jī)構(gòu)繼續(xù)解決這些差距，環(huán)境預(yù)計(jì)將會(huì)成熟，但新規(guī)則可能會(huì)影響稅收負(fù)擔(dān)、國(guó)際參與以及平臺(tái)和投資者的持續(xù)合規(guī)要求。

代幣化房地產(chǎn)的吸引力不在于取代傳統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，而在于重塑誰(shuí)可以參與以及如何參與。增長(zhǎng)潛力顯而易見(jiàn)，但成熟的市場(chǎng)仍將取決于明智的選擇和現(xiàn)實(shí)的預(yù)期。